Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında 2 / 3 Çoğunluk Kavramı

Türkiye’de yerleşim alanlarının büyük bir bölümü doğal afet riski altındadır. Özellikle deprem, Türkiye’nin tehlikeli bir gerçeğidir ve depreme yönelik tedbir alınmadan inşa edilen binalar, durumu daha tehlikeli hale getirmektedir.

Afet Riskinin Belirlenmesinde Kavramlar

 

  • Riskli Alan
  • Riskli Yapı
  • Rezerv Yapı Alanı

Riskli Alan, 6306 sayılı kanunun 2. Maddesinde şu şekilde tanımlanmaktadır; zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan, Bakanlık veya İdare tarafından Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığının görüşü de alınarak belirlenen ve bakanlığın teklifi üzerine Bakanlar kurulunca belirlenen alandır. Bu tanımı daha ayrıntılı bir şekilde açıklayacak olursak; herhangi bir alanın risk altında olup olmadığı konusunda can ve mal kaybı belirleyici olmaktadır. Bir alanın risk altında olup olmadığının belirlenebilmesi için can ve mal kaybı riskinin birlikte bulunması şartı aranmaktadır.

Riskli Yapı, 6306 sayılı kanunun 2. Maddesinin d bendinde tanımlandığı üzere; riskli alan içinde ya da riskli alan dışında olup, ekonomik ömrünü tüketmiş olan veya ağır hasar görme riski taşıdığı teknik veriler ile anlaşılmış ve tespit edilmiş yapıyı ifade etmektedir.

Rezerv Yapı Alanı, 6306 sayılı kanunun 2. Maddesinde tanımlanan bir diğer önemli kavram şu şekilde düzenlenmiştir. Bu Kanun uyarınca gerçekleştirilecek uygulamalarda, yeni yerleşim alanı olarak kullanılmak üzere, TOKİ’nin veya İdarenin talebine bağlı olarak veya resen, Maliye Bakanlığının uygun görüşü alınarak Bakanlıkça belirlenen alanlarını ifade etmektedir. Kısacası; kanun koyucu, afet riski altındaki alanların dönüştürülmesi esnasında, yeni yapılaşma alanı ihtiyaçlarının karşılanmasına yönelik olarak, alternatif yapılaşma alanlarının saptanmasını öngörmektedir. 

2 / 3 Çoğunluk Kararı

6306 sayılı yasa gereğince arsa üzerinde bulunan ve yönetimi kat mülkiyeti kanununa tabi olan yapının yıkılıp yeniden yapılmasından evvel, kat maliklerince alınacak her türlü karar, arsa payının 2/3’üne sahip maliklerin imzası ile alınabilir ve bu kapsamda alınan kararlar uygulanabilir. Ancak binanın yıkımı sonrasında, binanın yeniden inşası hususunda tüm kat maliklerinin ortak bir irade ortaya koyarak anlaşamamaları halinde taraflar gene kat mülkiyeti hükümlerine uygun bir şekilde toplantıya davet edilir. Toplantıya davet hususunda mevzuatımız bir şekil şartı aramamış olmakla beraber tebliğin hakkaniyete uygun yapılabilmesi ve hatta daha sonrasında hakkaniyete uygun yapılan tebliğin ispatının sağlanabilmesi adına toplantıya davetin noter marifeti ile yapılmasında fayda görüyoruz. Nitekim usule ve hakkaniyete uygun toplantı daveti neticesinde kat maliklerinin tamamının oy birliği ile karar alamaması halinde arsa payının en az 2/3’lik hissesini elinde bulunduran maliklerin oy birliği ile aldığı karar, toplantıya katılmayan hak sahiplerine noter vasıtasıyla bildirilmektedir. Burada dikkat edilmesi gereken husus, toplantıya davet için şekil şartı aramayan kanun koyucu 2/3‘lik çoğunluk ile alınan kararların toplantıya katılmayan kat maliklerine noter marifeti ile tebliğ edilmesini şart koşmuş olmasıdır. Zira bu kararın tebliği sonrasında Anayasamız ile korunan mülkiyet hakkının yasa ile ortadan kaldırılması söz konusu olacaktır. 

Bu durum 6306 sayılı yasanın 6. maddesinde şu şekilde düzenlenmektedir; Üzerindeki bina yıkılarak arsa haline gelen taşınmazlarda yapılacak uygulamalarda 2/3 çoğunluğun kararı esas alınmaktadır. Bu çoğunluğa katılmayanların payları, anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık arttırma usulü ile satılmaktadır. Bu şekilde satılamayan paylar, tapuda Hazine adına resen tescil edilmekte ve Bakanlıkça uygun görülenler TOKİ’ye veya İdareye devredilmektedir. 2/3 çoğunluk ile anlaşma sağlanamadığı durumda ise; Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından acele kamulaştırma yoluna gidilebilecektir.

Görüldüğü üzere; kentsel dönüşüm konusunda sık sık karşımıza çıkan 2/3 çoğunluk ile yapılabilecek işlemler kısaca bu şekilde özetlenebilmektedir. Kanun koyucu kentsel döşümün bir an evvel tamamlanması ve işlemlerin bir takım hukuki ve bürokratik engelleri bir nebze olsun kolay aşması adına bazı uygulamalar ön görmüştür. Arsa payının 2/3’üne sahip maliklerin aldığı kararlar ile dönüşüme öncü işlemlerin doğrudan yapılması, yeniden inşanın ise ne şekilde yapılacağını karara bağlama imkânı vermiş ancak çoğunluğa uymayan maliklere bu durumun bildirilmesi sonrasında, diğer kat maliklerinin hisselerinin satışı sonrasında binanın dönüşüme sokulabileceğini öngörmüştür.  

SON MAKALELER