Kentsel dönüşüm; yapılaşma sürecinde imar planı bulunmayan ya da imar planlarına aykırı yapılanmış yerlerin, imar planlama faaliyetlerinin temel amaçlarına uygun hale getirilmesi için iyileştirilmesi ve eskiyen, bozulan kent dokusunun yenilenmesinin toplu adıdır.

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un 2. maddesinde getirilen tanımlar incelendiğinde bir yapının veya alanın hangi koşullar altında riskli kabul edildiği anlaşılabilecektir. Tanımlar şu şekildedir: 

Rezerv yapı alanı: Bu Kanun uyarınca gerçekleştirilecek uygulamalarda yeni yerleşim alanı olarak kullanılmak üzere, TOKİ’nin veya İdarenin talebine bağlı olarak veya resen, Maliye Bakanlığının uygun görüşü alınarak Bakanlıkça belirlenen alanları.

Riskli alan: Zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan, Bakanlık veya İdare tarafından Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığının görüşü de alınarak belirlenen ve Bakanlığın teklifi üzerine Bakanlar Kurulunca kararlaştırılan alanı.

Riskli yapı: Riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapı.

Görüleceği üzere 6306 sayılı Kanun’a göre; ekonomik ömrünü tamamlamış, yıkılma riski taşıdığı verilere dayanılarak tespit edilen; ağır hasar görme riski taşıdığı verilerek göre tespit edilen yapılar riskli yapı statüsüne girebilir ve kentsel dönüşüm sürecine girebilir. 

Ekonomik ömrünü yitirmiş tüm binalar için kentsel dönüşüm uygulaması söz konusu oluyor. Kentsel dönüşüm risk raporunun alınması halinde süreç başlamış oluyor. Uygulamada binalar ekonomik ömrünü tamamladı ise yani 30 yıl üzerinde bir bina ise, 1999 yılından önce inşa edildiyse ki 1999 Marmara depreminden önce yapılan binalar zayıf ve ekonomik ömrünü tamamlamış olarak sayılıyor ve bu kanun kapsamında riskli bir bina olarak düşünülebiliyor.

6306 sayılı Kanun ile kanun kapsamındaki yapıların yıkılarak yeniden inşasına yönelik olarak kanun kapsamında yer alan hak sahibi maliklerin yapacağı işlemlere istisna gösterilmiş, en önemlisi de harç muafiyeti ile kolaylık sağlanmaya çalışılmıştır. 2018 yılında yapılan son değişiklik ile Kanun’un 7’nci maddesinin (9) uncu ve (10) uncu fıkraları uyarınca bazı harçlar muaf tutuluyor. 

Öncelikle belirtmek gerekir ki kentsel dönüşüm harç muafiyetinden dönüşüme konu olan yapıların inşası işini yüklenen müteahhitler ile malik ve en az bir yıldır kiracı veya sınırlı hak sahibi olarak riskli yapıyı kullanan gerçek kişiler veya özel hukuk tüzel kişileri yararlanabilmektedir.

Yapılan düzenleme ile tapu harçları, noter harçları, belediyelerce alınan ücret ve harçlar, veraset ve intikal vergisi, döner sermaye ücreti ve diğer ücretler, bu işlemler nedeniyle düzenlenecek kâğıtlar, resmî dairelerin mal ve hizmet alımlarına ilişkin ödemeler sebebiyle düzenlenen kâğıtlar da dahil olmak üzere damga vergisi, bu Kanun kapsamındaki yapıların maliklerine ve malik olmasalar bile bu yapılarda kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak en az bir yıldır ikamet ettiği veya bunlarda işyeri bulunduğu tespit edilenlere bu amaçlarla kullandırılan krediler dolayısıyla lehe alınacak paralar, banka ve sigorta muameleleri vergisi muaf tutulan harçlardır.

Kanun kapsamındaki yapıların dönüşüme tabi tutulmadan önce ilk satışı, devri, tescili ve ipotek tesis edilmesi işlemleri ile bu Kanun kapsamında yapılacak uygulamalar neticesinde meydana gelen yeni yapıların malik, işi yüklenen müteahhit ve en az bir yıldır kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak riskli yapıyı kullanan gerçek kişiler veya özel hukuk tüzel kişilerine ilk satışı, devri, tescili ve ipotek tesis edilmesi işlemleri istisna olacaktır.

Her ne kadar kişiler harçlardan muaf tutulmuşsalar da uygulamada yasal düzenlemeye rağmen vergi daireleri tarafından tapu sicil müdürlüklerine gönderilen yazıya istinaden alınan tapu harçları ve döner sermaye ücretleri alınmaktadır.

6306 sayılı Kanun ve sonuçlanan mahkeme kararları gereğince kentsel dönüşüm kapsamında yapılan yapılardan hak sahipleri kentsel dönüşüme tabi taşınmazlarına ilişkin devir ve tescil işlemleri için ödedikleri tapu harcı, noter harcı, damga vergisi, veraset ve intikal vergisi, belediyece alınan harç ve masrafların iadesini alabilirler. Nitekim T.C. İstanbul 9. Vergi Mahkemesi 2014/908 E. 2014/1704 K. sayılı kararında gerek 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanunve gerekse Gecekondu Kanunu gereğince harçtan müstesna olduğu belirlenen kişiler adına tahakkuk edilip ödenen ve bu suretle tahsil edilen harçlarda yasal isabet bulunmadığından ödenen harçların iadesi gerekmediğine karar vermiştir. Benzer şekilde İstanbul Bölge İdare Mahkemesi 16.5.2017 tarihli kararında da tahsil edilen tapu harcı tutarının davacıya iadesi gerektiği sonucuna varılmıştır.

Vergi yükümlüsü olmayan ya da vergiden muaf olan kimseden vergi istenmesi ya da alınması Vergi Usul Kanunu’nun 118.maddesine göre bir vergilendirme hatasıdır. Bu itibarla mağdur olan kişiler alım satım işlemi yapıldıktan sonra dava açma süresi içerisinde-30 gün içerisinde- taşınmazın bulunduğu ilgili vergi dairesine dilekçe ile başvurarak düzeltme talebinde bulunmalıdır. Dilekçe ile beraber başvuru sırasında ödeme dekontu, tapu fotokopisi, riskli yapı muafiyet yazısı, riskli yapı belgesi ve sözleşme de sunulmalıdır. Bu durumda dava açma süresi duracağından reddedilmesi halinde ilgili kişi geri kalan süresi içerisinde dava açabilecektir.

Yapılan vergi hatalarını dava açma süresi içinde idareye veya yargı merciine götürmeyen mükelleflerin dava açma süresi geçtikten sonra bu mercilere başvurma hakkı kalmamaktadır. Bu aşamadan sonra mükellefler ancak şikayet yoluyla Maliye Bakanlığına bağlı Gelir İdaresi Başkanlığına başvurabilirler. Maliye Bakanlığı vergi mahkemesinde dava açma süresi geçtikten sonra vergi, resim ve harçların tarh, tahakkuk ve ödeme emri ile haciz işlemlerini içeren tahsilat aşamasında yapılan vergi hataları dolayısıyla düzeltme talepleri reddedilen mükelleflerin şikayet taleplerini incelemektedir. Mali Bakanlığı şikâyeti kabul ederse durumu ilgili vergi dairesine bildirir; hatalı işlem düzeltilir. Vergi dairesinin, Maliye Bakanlığının kararına uyması gerekir. Aynı şekilde işlem Maliye Bakanlığı tarafından da reddedilir ve talebin reddedilmiş sayılması için gereken sürelerin dolması tarihinden itibaren 30 gün içerisinde vergi mahkemesinde dava açılması gerekir. Tüm tüketiciler ve müteahhitlerin bu imkandan faydalanabilmek için satışın gerçekleştiği tarihten itibaren 5 yıl içerisinde bu davayı açmaları gerekiyor.

• 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun.
• 213 sayılı Vergi Usul Kanunu.
• 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu.
• T.C. İstanbul 9. Vergi Mahkemesi 2014/908 E. 2014/1704 K. ve İstanbul BİM, 5. VDD, E. 2017/1831 K. 2017/1666 T. 16.5.2017 kararları.
• Prof. Dr. Gürsel Öngören, Kentsel Dönüşüm Hukuku
• Prof.Dr.Yusuf Karakoç, Genel Vergi Hukuku