Bu makalemizde uygulamada çokça tercih edilen ihtiyaç nedeniyle tahliye davasının hukuki mahiyeti, Türk Borçlar Kanunu’nda yer alan ilgili maddelere ek olarak Yargıtay kararları göz önünde tutularak açıklanacaktır.

Kiraya verenin, kiralanana ihtiyaç duyması halinde, kiracının tahliyesini talep edilebilir. Bu minvalde kiraya veren tarafından ikame edilebilecek olan dava türüne “ihtiyaç(gereksinim) nedeniyle tahliye davası” denilmektedir.

Söz konusu olan ihtiyaç nedeniyle tahliye davası hukukumuzda özel olarak düzenlenmiş bir dava türüdür. Kanunun ilgili maddesine dayanarak kiralayanın tahliyesine karar verebilmesi için ihtiyaç hali ispatının zorunluluğu hasıl olmaktadır. Bu nedenle, ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması icap eder.

İhtiyaç nedeniyle açılan tahliye davalarının şartları;

1. Yeni malikin veyahut kanunumuzda açıkça belirtilmiş olan yakınlarının mesken veya iş yerinin kullanımının zorunluluğunun mevcut olması. 

Türk Borçlar Kanunu'nun 350. maddesi uyarınca kiraya veren tarafından sadece kendi şahsı açısından değil; eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin ihtiyaç duyması halinde de kiracının tahliyesi talep edilebilir. 

T.C. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2000/1983 Esas ve 2000/2109 Karar sayılı kararından özetle kanunda açıkça sayılmış olan hısımlar açısından kiralananın tahliyesinin istenebileceğine ve ihtiyacın mevcudiyetinin zorunlu olması hakkında verdiği kararın özeti şu şekildedir; 

“Davacı, oğlunun Fransa'da işçi olarak çalıştığını, gelini ve torunlarının Türkiye'ye dönerek mecurda oturacaklarını ileri sürerek tahliyesini istemiştir. 6570 Sayılı Yasa'nın 7/b maddesi kiralayan veya kiralayan durumunda olmayan malikin kendisinin eşinin ve çocuklarının ihtiyacı için dava açabileceğini öngörmüştür. Gelinin ve torunların ihtiyacı nedeniyle tahliye isteminde bulunulamaz. Kaldı ki ihtiyaçlı gelin ve torunun Fransa'da oldukları Türkiye'ye dönmedikleri anlaşılmaktadır. Henüz doğmamış ihtiyaç için de tahliye davası açılamaz. Bu hususlar nazara alınarak davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile tahliye kararı verilmesi hatalı olmuştur.” 

Yukarıda yer verilmiş olan karardan da anlaşılacağı üzere kanunda sayılmış olan hısımlık dereceleri sınırlı sayıdadır. Ayrıca ihtiyaç nedeniyle tahliye davasının kabul edilebilmesi ve kiracının tahliyesinin gerçekleştirilebilmesi açısından davanın açıldığı tarihte ihtiyaç halinin halihazırda mevcut olması gerekmekte olduğu da karardan açık bir şekilde anlaşılmaktadır. 

T.C. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2017/6-1540 Esas Ve 2021/878 Karar Sayılı Kararında özetle ihtiyacın tanımı yapılmış ve hangi durumlarda mahkeme nezdinde uyuşmazlığa esas alındığına yer verilmiştir:

“İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.”

2. İhtiyaç nedeniyle açılan tahliye davası açma süresi “bir ay” olarak hükme bağlanmıştır.

Kanun’un ilgili maddesi uyarınca; “Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.” Dava açma hakkı bir aylık hak düşürücü süreye bağlanmıştır. Öte yandan Kanun maddesi metninde fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyulması gerektiği hüküm altına alınmıştır. Kira sözleşmesinin irade beyanı ile sona ermesini düzenleyen fesih maddeleri ile birlikte bir değerlendirme yapılması bu noktada yerinde olacaktır. Uygulamada kabul gören genel görüş; kiraya verenin tahliye davası açmak istemesi halinde belirli süreli sözleşmelerde, kira süresinin son gününden en az üç ay önce kiracıya ihtarda bulunulması; belirsiz süreli sözleşmeler açısından ise altı aylık fesih dönemlerine riayet etmek koşulu ile yine en az üç ay önceden ihtar koşuluna uyulması gerektiğidir. Örnek vermek gerekir ise; 05.05.2019 tarihli kira sözleşmesinde bir yılın sonunda sözleşme belirsiz süreliye dönmüş olduğundan, 2022 yılında kiralananın ihtiyaç nedeniyle tahliyesini talep edecek olan kiraya veren açısından 6 aylık fesih dönemlerinin esas alınması gerekmektedir. Kiracıya ihtarda bulunma sürelerine uyulmaması halinde dava usulden reddedilir.

3. Kiracının tahliyesinden sonra taşınmazın üç yıl süre ile başka birine kiralanmaması gerekmektedir.

Türk Borçlar Kanun’unun “yeniden kiralama yasağı” başlıklı 355. Maddesinin 1. fıkrası “Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.” hükmünü içerir. Uygulanan bu hükme göre gereksinim nedeniyle tahliye davasının sonuçlanmasından itibaren üç yıl geçmedikçe malikin, taşınmazını eski kiracısından başka üçüncü kişilere kiralama hakkı bulunmamaktadır. Aksi durumda kiraya veren ihtiyaç nedeniyle tahliye ettirdiği kiracıya son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemesi yapmak zorundadır.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2017/6483 E., 2019/2527 K. Sayılı kararından özetle; “Buna göre yukarıdaki açıklamalar da dikkate alındığında; kiralanan, davacı tarafça, beyanına göre, ihtarname tebliği sonrası 01/01/2012 tarihinde kendiliğinden tahliye edilmiş olup davalının gereksinim nedeniyle açtığı bir tahliye davası ve bu tahliye davası sonucu verilen mahkeme kararının uygulanması suretiyle tahliyenin sağlanması durumu söz konusu olmadığından 355. maddede düzenlenen tazminat koşulları oluşmamıştır. Bu durumda mahkemece davanın reddi gerekirken, yazılı şekilde kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.”

T.C. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/4956 esas ve 2019/871 karar sayılı kararında özetle tazminat koşullarının oluşması için tahliye eden kişinin, gereksinim nedeniyle ihtiyaç davası açmış olması zorunluluğunu kanıtlar nitelikte emsal bir karar vermiştir.

“Somut olayda; davacı, 01.06.2011 başlangıç tarihli ve iki yıl süreli kira sözleşmesi ile taşınmazda kiracı iken, davalı tarafından 17.12.2013 tarihli ihtarname ile eve ihtiyacı olduğu gerekçesiyle davacının evden tahliyesinin talep edildiği ,davacı kiracı tarafından 2014 yılının mayıs ayında evin tahliye edildiği ve taşınmazın tahliye edildikten sonra üçüncü kişiye kiralandığı hususlarında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davalı kiraya verenin, gereksinim amacıyla bir tahliye davası açmadığı anlaşılmakta olup davacı kiracı taşınmazı bir yargı kararı veya icra marifetiyle tahliye etmemiştir. Bu durumda 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun 355. maddesi uyarınca tazminat koşulları oluşmamıştır.”

Tahliye Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası için görevli mahkeme Hukuk Muhakemeleri Kanun’u 4. Maddesi uyarınca sulh hukuk mahkemesi olup, yetkili mahkeme ise kiralananın bulunduğu yer mahkemesidir.