Müteahhitin Sözleşmeye Uymamasından Kaynaklı Tazminat Davaları

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, sözleşme konusu olan gayrimenkul sahibinin, arsanın belli bir payını müteahhite devretmesi, müteahhitinde bu payın karşılığında söz konusu olan taşınmazın üzerine inşa ettiği belli sayıda bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmesini konu alan iki taraflı bir sözleşmedir.

Müteahhit, inşaatın yapılması için söz verdiği tüm hukuki ve idari prosedürleri yerine getirmek, inşaat malzemelerinin alınması, binanın eksiksiz yapılması ve bunu arsa sahibine teslim etmesi gibi birçok işi yapmakla yükümlüdür.

Müteahhitin sözleşme kapsamında, üstlenmiş olduğu sorumluluklar arasında asli edim, kararlaştırılan bağımsız bölümlerin tamamlanıp eksiksiz ve sorunsuz bir şekilde teslim edilmesidir. 

İnşaatın süresi içerisinde tamamlanıp teslim edilmesi arsa sahibinin hukuken korunan menfaatini kapsadığı için, müteahhitin bu konudaki görevlerine aykırı davranışı, borçlunun temerrüdü hükümleri kapsamında kanuni yaptırıma tabi kılınmıştır. 

Borçlu temerrüdü; asli edimin, tarafların kendi aralarındaki anlaşması çerçevesinde ifa edilmemesi sonucudur. Burada müteahhitin asli edimi, söz konusu inşaatı vakti geldiğinde eksiksiz bitirip arsa sahibine teslim etmesidir. 

İnşaatın sözleşmede geçen sürede bitmesi tek başına edimin ifası için yeterli değildir. Asli edimin ifası için aynı zaman da inşaatın eksiksiz ve sorunsuz bir şekilde teslim edilmesi gerekmektedir. Eksiksiz ve sorunsuzdan asıl kasıt sözleşmenin teknik şartları ile beraber kararlaştırılan şekilde teslim edilmesidir.

• Sadakat ve Özen Borcu
• İşi Bizzat Yapma veya Denetimi Altında Yaptırma Borcu
• Araç ve Gereç Sağlama Borcu

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin müteahhitçe haksız feshi durumunda, arsa sahibi tarafından açılabilecek davalar vardır. Bu davalar şunlardır:

• Gecikme Tazminatı Davası
• Sözleşmenin Aynen İfası Davası
• İfaya İzin Davası
• Fesih Nedeniyle Uğradığı Zararlar Davası
• Sözleşmenin Feshi ve Yıkım, Menfi Müdahale Davası
• Tapu İptali ve Tescil Davası
• Uyarlama Davası

Kural olarak ayıbın, edim konusunun teslim tarihinden itibaren beş yıllık zamanaşımı süresi içerisinde talep dava yolu ile ileri sürülebilir. Bunun yanında ayıp eğer müteahhitin kusuru ile kapatılmışsa ya da teslim anında kaba bir muayene ile ortaya çıkılması zor bir ayıp ise teslim tarihinden itibaren on yıllık zaman aşımı süresi içerisinde dava ile ileri sürülebilir.